Trh pražských prémiových nemovitostí se blíží bodu zlomu. Vysoké ceny už odrazují

Poprvé za deset let významně klesá počet zájemců o koupi prémiových a luxusních nemovitostí. Jen za poslední rok si prémiové nemovitosti připsaly patnáctiprocentní zhodnocení, nejvyšší za posledních 25 let. A takový skok odrazuje klienty hledající rezidenční i investiční byty. Kdo je ochoten slevit o jednotky procent, prodává.

Pokles zájmu nejhlouběji zasáhl prémiové byty lokalizované v širším centru města. Na Praze 5, Vinohradech, částech Prahy 3 a Praze 6 se prodeje výrazně prodlužují. Stále déle trvají také prodeje luxusních nemovitostí na nejlepších pražských adresách. Radikální zlom trhu však nehrozí. V prémiovém segmentu se s delšími lhůtami počítá a patová situace zatím netrvá dost dlouho na to, aby došlo k plošnému zlevňování.
Denisa Višňovská, Partner LEXXUS: „Letos vnímáme nejen omezení počtu realizovaných prodejů, ale také citelné ochlazení samotné poptávky. Kupující zkrátka nabídkové ceny odmítají. Zatímco dříve bonitní klienti kupovali i několik bytů ročně, nyní vyčkávají. Důvodem je nepříznivá návratnost investice i nedůvěra v další rychlý růst cen. Zejména ti, kteří se nemovitostmi už dostatečně předzásobili další nákupy pečlivě zvažují.“

Investice do prémiového bydlení ztrácejí na atraktivitě
Ještě nedávno zajišťoval návratnost investice prostý růst trhu. Podržet si byt jen dva roky znamenalo dosáhnout zhodnocení v desítkách procent. A další podobný skok nelze předpokládat. Kalkulaci návratnosti negativně ovlivňují také dražší hypotéky. Loni mohli bonitní klienti dosáhnout na úrok pod 1,5 % ročně. Dnešní úrokové sazby začínají na 2,5 % už tak zajímavé nejsou. Z realistického investičního výnosu kolem tří procent ročně ukousne hypotéka příliš významnou část. Na hypotéky navíc nedosáhnou cizinci, kteří nemají příjem v České republice. Banky je vyhodnocují jako rizikové a rozhodly se jim nadále úvěry neposkytovat.

Kdo jedná o ceně, prodává
Přes nepříznivý vývoj v prémiovém segmentu nelze hovořit o tom, že by trh zamrzl. Kdo je otevřený jednání o ceně, prodá. Slevy v jednotkách procent k úspěšnému prodeji stačí.

Denisa Višňovská, Partner LEXXUS: „Ještě loni nebyla jednání o ceně příliš četná. Letos jsou běžná. Prodávajícím doporučujeme argumenty druhé strany zvažovat. Určitě není potřeba byt za třináct milionů prodávat za devět. Ale významnější snížení ceny může být opodstatněné. Trh dokáže pochopit meziroční zhodnocení kolem pěti procent. Patnáct procent za jediný rok je zkrátka příliš“.

Nejvhodnější čas na prodej?
Kdo koupil nemovitost jen o rok dříve, má slušný manévrovací prostor k jednání o ceně při zachování zisku. Kdo je připraven nemovitost držet, může vsadit na dlouhodobé zhodnocení. Vzhledem k malému prostoru pro růst cen a většímu počtu developerských projektů mířících právě do prémiového segmentu však možná bude potřeba držet investici několik let.
Denisa Višňovská, Partner LEXXUS: „Předvídat trh na roky dopředu je nemožné. Nikdo nedokáže určit jak dlouho vydrží hospodářský růst a jak intenzivní bude následný pokles. Z poslední mimořádně hluboké ekonomické krize se trh vzpamatovával až do roku 2013, tedy plných pět let. Vše nasvědčuje tomu, že se ceny v prémiovém segmentu nacházejí buď těsně před vrcholem nebo již na něm. Nabídka je zatím stále omezená a je dost možné, že právě letos nastává ideální čas k prodeji”.